Na realização de um negócio imobiliário é importante que se faça um exame na documentação do imóvel. Não basta acreditar na boa-fé que lhe garante o vendedor do imóvel; é indispensável a verificação de documentos, certidões e lavratura de escritura e registro de imóveis, tudo com a finalidade de fornecer maior facilidade e agilidade àqueles que buscam concretizar o sonho de aquisição da casa própria.
Alguns documentos são indispensáveis na hora de adquirir o imóvel, dentre eles está a certidão de Ônus Reais, que é expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis. É através dela que podemos observar quem é o verdadeiro proprietário do imóvel e ainda mostra se o imóvel está desembaraçado, ou seja, se não existe algo que o impeça de ser vendido, como por exemplo, hipoteca, penhora por ordem judicial e etc. No caso de unidades em condomínios, sejam eles verticais (prédios) ou horizontais (casas), o comprador deve estar atento a situação das cotas condominiais diligenciando junto ao síndico ou administradora responsável para atestar se a unidade não se encontra em débito para com o condomínio. Além destas rápidas noções, a documentação relativa ao vendedor do imóvel também merece atenção. Essa documentação geralmente é exigida pelo Cartório na hora de lavrar a escritura e serve para demonstrar se quem está vendendo o imóvel pode fazê-lo, ou seja, não está impedido legalmente de vendê-lo, como acontece nos casos em que a Justiça tenha determinado que os bens fiquem inalienáveis / indisponíveis. Após a lavratura da escritura, é indispensável que seja a mesma levada a registro no Cartório de Registro de Imóveis. É somente após o registro da escritura que o comprador pode ser considerado realmente proprietário do imóvel. Vale lembrar que, na hora de fechar qualquer negócio imobiliário, é sempre indispensável procurar a orientação de um advogado ou corretor de imóveis devidamente registrado junto ao CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) para acompanhar a transação.
A Preferência na Aquisição de Imóvel Locado
Na prática do dia-a-dia existe uma grande preocupação por parte de proprietários de imóvel alugado em dar ao inquilino a preferência pela compra, na tentativa que evitar um futuro questionamento judicial com objetivo de frustrar a venda.
Vale ressaltar que o Art.27 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) prevê que o inquilino poderá exercer o direito de preferência na compra do imóvel, em igualdade de condições com terceiros, depositando o preço e demais quantias devidas e ingressar judicialmente com ação de adjudicação do imóvel.
Na verdade, a lei de locações em seu Art. 33, enfatiza que esse direito de preferência somente poderá ser exercido se o contrato de locação estiver averbado no Cartório de Registro de Imóveis, pelo menos 30 dias antes da alienação do imóvel.
A inexistência dessa averbação poderá ser constatada mediante certidão negativa de ônus reais obtida junto ao Cartório de Registro de Imóveis, onde o novo adquirente do imóvel não correrá qualquer risco de problemas futuros com o inquilino.
É importante ressaltar que para retomar o imóvel, o novo adquirente deverá notificar o inquilino para, no prazo de 30 dias, desocupar o imóvel, sob pena da propositura da ação despejo por denúncia vazia.
Embora seja notório que no dia-a-dia a maioria dos contratos de locação não tenha a devida averbação junto ao Registro de Imóvel, é de boa cautela, bem como demonstração de boa-fé para com o locatário, que o locador /proprietário lhe conceda a direito de preferência, uma vez que nenhum prejuízo lhe advirá com esse ato, pelo que ao contrário, poderá lhe evitar eventuais transtornos futuros.
A Denúncia Vazia na Locação de Imóveis
Denúncia vazia é a faculdade de rescindir a locação sem a obrigação de demonstrar a razão ou a necessidade da renomado do imóvel. As locações Não Residenciais podem ser objeto de ação de despejo logo após o vencimento do contrato, sem que haja qualquer fundamento jurídico ou técnico para a retomada.
As locações Residenciais só podem usar desse instituto ao fim do prazo estabelecido no contrato, quando a locação foi pactuada por prazo igual ou superior a trinta meses; nesse caso, poderá o Locador ajuizar ação de despejo, logo após o vencimento do contrato, alegando apenas que não mais lhe convém a locação, ou seja, poderá o Locador usar legalmente do instituto jurídico denominado "denúncia vazia".
É que a Lei, desejando viabilizar maior interesse no investimento de imóveis de renda, houve por bem estabelecer que as locações por prazo igual ou superior a trinta meses gozariam do privilégio da "denúncia vazia", facilitando a retomada do imóvel pelo Locador. Com este objetivo, porém, resguardando, nessa hipótese, um prazo de vigência maior para a locação, estabeleceu o legislador que, findo o prazo do contrato, sem necessidade de notificação ou aviso, o Locador ficaria no direito de retomar de imediato o imóvel, sem que, para tanto, necessitasse demonstrar ou comprovar quaisquer razões.
Entendeu também o legislador estabelecer que, findo o contrato que faculta a "denúncia vazia", na hipótese de o Locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias, sem manifesta oposição do Locador, a locação estaria prorrogada por prazo indeterminado, ficando mantidas as demais cláusulas do contrato. Mas a prorrogação da locação para prazo indeterminado, embora permita ao Locador pedir a retomada do imóvel a qualquer tempo, gera outros direitos e conseqüências jurídicas benéficos ao Locatário, entre elas a necessidade de que o Locador promova a Notificação Premonitória, antes de exercer o direito de retomada pela "denúncia vazia".
